Türkiye'de emlak piyasası yeni bir döneme hazırlanıyor sürdürülebi̇li̇r büyüme 2026'da ekonomik istikrar ve hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için daha elverişli bir ortamla desteklenecektir. Nominal emlak fiyat artışları 8-14% İstanbul gibi önemli şehirlerin ve cazip kıyı destinasyonlarının öne çıkan performansıyla birlikte ulusal çapta bekleniyor.

Temel Makro Etkenler ve Finansman Ortamı

Enflasyonun düşüş eğilimine gireceği tahmin edilirken 16-21% 2026 yılı sonuna kadar, sadece nominal değer kazanımıyla geçen yılların ardından reel fiyat artışlarına olanak sağlayacaktır. Merkez Bankası'nın politika faizleri 2024 yılında 46%'ye kadar düşeceği tahmin edilmektedir. 25% 2026 yılının sonlarına kadar. Oranlardaki bu düşüş, konut kredilerini daha erişilebilir hale getirecek ve orta sınıf demografiden alımları teşvik edecektir.

• Kredi Notu Yükseltmeleri: 2024 yılında Fitch, S&P ve Moody's'in not yükseltmeleri Türkiye ekonomisine olan güvenin yeniden tesis edileceğine işaret ederek yabancı yatırım akışını desteklemektedir.
• Para Birimi Avantajları: Türk Lirası'nın değer kaybetmesi 15-20% Uluslararası alıcılar için USD ve EUR cinsinden indirim, ana pazar segmentlerini daha uygun fiyatlı ve cazip hale getirmektedir.

Fiyat Görünümü: Nominal Güç ve Yükselen Reel Kazançlar

Türkiye'de nominal emlak fiyatlarının şu kadar artması bekleniyor 8-14% 2026'da İstanbul ve kıyı pazarlarının ek bir artışla daha iyi performans göstermesi bekleniyor. 5-10%. Ortalama konut fiyatlarının 3 milyon TL (etrafında 40,000 TL/metrekare), enflasyon oranlarına daha yakın bir şekilde hizalanmıştır.

• Kentleşme ve Gençlik Demografisi: Bu faktörler konut talebini yönlendirmeye devam edecek ve herhangi bir büyük düzeltmeyi önleyecektir.
• Altyapı Gelişmeleri: İstanbul metrosunun genişletilmesi ve Kanal İstanbul gibi projeler, dönüşüm bölgelerindeki emlak değerlerini daha da artıracaktır.

Segmente Göre Temel Tahminler

Segment	2026 Nominal Büyüme	Anahtar Sürücüler
Ulusal ortalama fiyatlar	8-14%	İstikrar kazanan ekonomi, daha düşük faiz oranları
İstanbul birinci sınıf daireler	28-35%	Yüksek talep, kentsel dönüşüm projeleri
Kıyı villaları (Bodrum/Antalya)	Kadar 20% ABD DOLARI	Yabancı emeklilerden ve turizmden gelen talep
Enerji tasarruflu yeni binalar	35-45%	Güvenlik ve modern olanaklara odaklanın
İkinci el evler	15-25%	İstikrarlı yerel talep

Kira Piyasası: Güçlü Talebin Ortasında Yüksek Getiriler

İstanbul'da kira piyasası gelişmekte olup, kira getirileri ortalama 6-8%ve en yüksek seviyeye ulaşan 9-10% merkezi bölgelerde. Kira artışları genellikle TÜFE enflasyonuna bağlı olup, ev sahiplerine daha iyi getiri sağlamaktadır. Kentlerdeki konut açığı ve devam eden turist akını, özellikle Antalya ve İstanbul'un Avrupa yakası gibi kilit bölgelerde talebi daha da artırmaktadır.

Bölgesel Sıcak Noktalar

İstanbul, Kağıthane ve Eyüp gibi değerli koridorlar yaratan kentsel dönüşüm ve mega projelerle öncülük etmeye devam etmektedir. Kıyı bölgeleri, özellikle Antalya ve Bodrumyıl boyunca cazibe ve gelişmiş havaalanı erişimi arayan yaşam tarzı alıcılarını ve uzaktan çalışanları çekmektedir. Ayrıca, İzmir İstanbul'dan daha düşük fiyatlarla kıyı değeri sunmakta ve büyümeyi cazip yaşam tarzlarıyla dengelemektedir.

Yatırım Fırsatları ve Riskler

Yatırımcılar için 2026, aşağıdakilere odaklanmak için bir fırsat sunuyor depreme güvenli̇ ve akilli evler yüksek büyüme gösteren bölgelerde, sermaye değer kazanımı ve güçlü kira getirileri hedeflemektedir. Yabancı alıcılar, özellikle vatandaşlık teşviklerinden ve nispeten düşük giriş puanlarından yararlanabilir (aşağıdaki $100k ila $250k).

Bununla birlikte, potansiyel riskler şunları içerir:

• Lira Volatilitesi: Düşüşler sırasında taktiksel bir alım fırsatı sunabilir.
• Politika Değişiklikleri: Hükümet politikalarındaki değişimler emlak sektörünü etkileyebilir.
• Daha Yavaş Yerel Kredi Toparlanması: Bu durum piyasadaki satın alma gücünü sınırlayabilir.

Genel olarak 2026, spekülatif yaklaşımlardan uzaklaşarak seçici, kalite odaklı yatırım stratejilerini teşvik etmektedir.

Sonuç

Türkiye emlak piyasası gelecek vaat eden bir 2026'ya hazırlanırken, sürdürülebilir büyümeye odaklanılması ve makroekonomik baskıların hafiflemesi, Türkiye'yi hem yerel hem de uluslararası yatırımcılar için cazip bir seçenek olarak konumlandırıyor. Devam eden fiyat artışları, cazip kira getirileri ve kentsel ve kıyı pazarlarındaki cazip fırsatlar ile Türkiye'nin emlak piyasası izlenmesi gereken bir piyasadır.