Türkiye, stratejik konumu, gelişen ekonomisi ve emlak mevzuatındaki son değişiklikler sayesinde hem yerel hem de uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir destinasyon haline gelmiştir. Türkiye'de mülk satın almak veya satmak istiyorsanız, süreci yöneten düzenlemeleri anlamak çok önemlidir. Bu makale, Türkiye'de mülk satın alma ve satmanın temel yönlerine derinlemesine bir bakış sunarak, Türk emlak piyasasında gezinmek için iyi hazırlanmış olmanızı sağlar.

1. Yabancılar Türkiye'de Mülk Satın Alabilir mi?

Evet, yabancılar Türkiye'de mülk satın alabilirler, ancak bazı kısıtlamalar vardır. Suriye, Ermenistan ve Kuzey Kore gibi belirli ülkelerden gelenler hariç, çoğu ülkenin vatandaşları gayrimenkul satın alabilir. Ayrıca, yabancılar askeri veya stratejik bölgelerde mülk sahibi olamazlar.

2012 yılından bu yana Türkiye, diğer ülke vatandaşlarının Türklerin kendi ülkelerinde mülk satın almalarına izin vermelerini gerektiren "mütekabiliyet" kuralını kaldırarak yabancılar için mülk edinme sürecini basitleştirmiştir. Bu değişiklik, Türkiye'nin emlak piyasasına yapılan uluslararası yatırımları önemli ölçüde artırmıştır.

2. Türkiye'de Mülk Satın Almak İçin Önemli Adımlar

• Mülkün Seçilmesi: İlk adım, ilgilendiğiniz mülkü seçmektir. İster konut, ister ticari, ister arazi olsun, mevcut seçenekler konusunda size rehberlik edebilecek ve olası tuzaklardan kaçınmanıza yardımcı olabilecek saygın emlakçılar veya geliştiricilerle çalışmanız tavsiye edilir.
• Mülkiyet Tapusu (Tapu): Tapu, mülkün sahipliğini gösteren resmi belgedir. Alıcı ve satıcı satış şartları üzerinde anlaştıktan sonra, mülkiyet devrinin kesinleştiği Tapu dairesine satışı kaydettirmelidirler.
• DASK Sigortası (Deprem Sigortası): Türkiye'de deprem sigortası (DASK) tüm mülkler için zorunludur. Bu sigorta olmadan mülk satın alma işlemini tamamlayamaz veya su ve elektrik gibi hizmetlere erişemezsiniz.
• Askeri İzin: Yabancı alıcılar, mülkün kısıtlı askeri bölgelerde bulunmadığından emin olmak için askeri izin başvurusunda bulunmalıdır. Ancak, birçok kentsel alanda bu izin süreci otomatiktir ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilir.
• Vergi Kimliği Alma: Yabancı bir alıcı olarak, bir Türk Vergi Kimlik numarası almanız gerekecektir. Bu, yerel bir vergi dairesinde kolayca yapılabilir. Bu kimlik, mülkle ilgili herhangi bir finansal işlem için kullanılacaktır.
• Ödeme ve Satın Alma Sözleşmesi: Tüm yasal kontroller tamamlandıktan sonra alıcı ve satıcı resmi satış sözleşmesini imzalar ve ödeme yapılır. Tipik olarak bu işlem, izlenebilirliği sağlamak için bir banka hesabı aracılığıyla para transferini içerir. Nakit işlemler tavsiye edilmez.

3. Türkiye'de Mülk Satın Almakla İlgili Ücretler ve Vergiler

Türkiye'de mülk satın alma sürecine çeşitli harç ve vergiler dahildir:

• Tapu Devir Ücreti: Bu, aksi kararlaştırılmadıkça, genellikle mülkün beyan edilen değerinin 4%'sidir ve alıcı ile satıcı arasında paylaştırılır.
• KDV (Katma Değer Vergisi): Yabancı alıcılar için 150 metrekareden küçük konutlar genellikle KDV'den muaftır, ancak daha büyük veya ticari mülkler 18%'ye kadar KDV'ye tabi olabilir.
• Yıllık Emlak Vergisi: Bir mülk satın aldıktan sonra, mülkün türüne ve konumuna bağlı olarak 0,1% ile 0,6% arasında değişen yıllık emlak vergisi ödemeniz gerekecektir.
• Avukatlık Ücretleri: Süreç boyunca size rehberlik etmesi için bir avukat tutmak isteğe bağlıdır, ancak özellikle yabancı alıcılar için şiddetle tavsiye edilir. Yasal ücretler genellikle mülkün satın alma fiyatının 1% ila 2%'si arasında değişmektedir.
• Noter Ücretleri: Plan dışı satın alıyorsanız veya belgeleri notere onaylatmanız gerekiyorsa, nispeten düşük olan noter ücretlerine de tabi olacaksınız.

4. Türkiye'de Mortgage ile Mülk Satın Almak

Yabancılar Türkiye'de konut kredisi için başvurabilir. Çoğu banka, 5 ila 20 yıl arasında değişen geri ödeme koşullarıyla yabancı alıcılara mülkün değerinin 70%'sine kadarını sunmaktadır. Ancak, alıcıların gelir belgesi, istihdam kaydı ve diğer mali belgeleri sunmaları gerekmektedir.

5. Türkiye'de Mülk Satışına İlişkin Düzenlemeler

• Sermaye Kazancı Vergisi: Mülkünüzü satın aldıktan sonraki beş yıl içinde satarsanız, satın alındığından bu yana mülkün değerindeki artışa göre hesaplanan sermaye kazancı vergisine tabi olursunuz. Beş yıldan sonra satarsanız, sermaye kazancı vergisi ödenmez.
• Borçların Ödenmesi: Satıştan önce, satıcı tüm vergilerin ve faturaların tamamen ödendiğinden emin olmalıdır. Bunun yapılmaması satış sürecini geciktirebilir.
• Emlakçı Komisyonları: Tipik olarak, Türkiye'deki emlakçılar mülkün satış fiyatının 2-3%'sini komisyon olarak alırlar. Bu ücret genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır.

6. Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Programı

Türkiye'nin sunduğu Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programıçok sayıda yabancı yatırımcının ilgisini çekmiştir. Hak kazanmak için yabancıların en az $400,000 değerinde mülk satın almaları ve bu mülkü en az üç yıl boyunca ellerinde tutmayı taahhüt etmeleri gerekmektedir. Bu program, Türk vatandaşlığına giden hızlı bir yol sağlamakta ve uluslararası yatırımcılar için cazip bir fırsat sunmaktadır.

7. Yabancı Alıcılar için Özel Hususlar

• Bankacılık: Yabancı alıcıların mülk işlemleri için bir Türk banka hesabı açmaları teşvik edilmektedir. Bu, satın alma bedelinin ödenmesi için yasal bir gerekliliktir ve süreci kolaylaştırmaya yardımcı olur.
• Para Birimi: 2018 yılından bu yana, ülke ekonomisini istikrara kavuşturmak için getirilen bir düzenleme nedeniyle gayrimenkul işlemlerinin Türk Lirası (TL) cinsinden tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte, birçok sözleşme, satın alma günündeki döviz kuruna dayalı bir para birimi dönüştürme oranı içerir.
• İkamet İzni: Türkiye'de mülk satın alan yabancılar yenilenebilir kısa dönem ikamet izni. This is especially beneficial for those looking to live in Turkey after buying real estate.

Sonuç

Buying or selling property in Turkey can be an exciting yet complex process. It is essential to understand the legal and financial implications, especially if you are a foreign buyer. Working with experienced real estate professionals, understanding the local regulations, and adhering to legal procedures can ensure a smooth and successful transaction.

At Realty Homist, we specialize in guiding both local and international buyers and sellers through every step of the property transaction process in Turkey. From legal consultations to property management, we ensure that your investment journey is seamless and secure.

For any inquiries or further details, feel free to contact us. We’re here to help you make the most informed decisions regarding your property investments in Turkey.